Zakup lub sprzedaż nieruchomości to jedna z najważniejszych decyzji finansowych w życiu, której często towarzyszy stres i niepewność. Aby przeprowadzić Cię przez ten proces bezpiecznie, przygotowaliśmy specjalną serię artykułów: „Najczęstsze obawy i pytania przy kupnie i sprzedaży nieruchomości”. W 7 krokach omówimy kluczowe zagadnienia, które najczęściej spędzają sen z powiek naszym klientom – od stanu prawnego, przez finanse, aż po wydanie kluczy.
W tej części cyklu skupiamy się na temacie:
Stan prawny nieruchomości – fundament bezpiecznego zakupu
Jednym z pierwszych kroków przy zakupie nieruchomości powinna być dokładna analiza jej stanu prawnego. To etap, którego nie wolno bagatelizować, bo zaniedbania mogą kosztować Cię nie tylko nerwy, ale i oszczędności życia. Kluczową rolę odgrywa tu Księga Wieczysta (KW).
Co tak naprawdę mówi Księga Wieczysta?
Księga wieczysta to „dowód osobisty” nieruchomości. To właśnie tam znajdują się wiążące informacje o właścicielu, ewentualnych hipotekach, służebnościach czy roszczeniach osób trzecich. Kupujący najczęściej obawiają się trzech rzeczy:
- Czy sprzedający faktycznie jest właścicielem? Czasem okazuje się, że właścicieli jest kilku, np. po nieuregulowanym spadku, i zgoda jednego nie wystarczy.
- Czy nieruchomość nie jest obciążona hipoteką? Pamiętaj: hipoteka sprzedającego nie jest przeszkodą nie do przejścia! Odpowiednie zapisy w akcie notarialnym sprawią, że część Twojej ceny spłaci bank sprzedającego, czyszcząc hipotekę. Musisz jednak wiedzieć o tym wcześniej.
- Czy nie istnieją „ukryci lokatorzy”? Prawa dożywocia, służebności osobiste – te wpisy w dziale III księgi wieczystej mogą sprawić, że kupisz mieszkanie z „lokatorem”, którego nie można eksmitować.
Podstawa nabycia – skąd sprzedający ma mieszkanie?
Sama księga to nie wszystko. Równie ważna jest podstawa nabycia nieruchomości, czyli dokument, dzięki któremu sprzedający stał się właścicielem. Może to być:
- Akt notarialny kupna (umowa sprzedaży),
- Umowa darowizny,
- Prawomocne postanowienie sądu o nabyciu spadku.
Dlaczego to ważne? Każdy z tych przypadków wiąże się z innymi ryzykami. Przykładowo, przy darowiźnie lub spadku (nabytych po 2007 roku) należy bezwzględnie sprawdzić, czy został uregulowany podatek od spadków i darowizn. Bez zaświadczenia z Urzędu Skarbowego notariusz może odmówić przeprowadzenia transakcji, a Ty stracisz czas.
Pułapka meldunkowa
Istotnym, a często pomijanym aspektem, jest kwestia zameldowania. Choć w polskim prawie meldunek nie daje prawa własności do lokalu to jego istnienie może skomplikować proces wydania nieruchomości. Nikt nie chce kupić mieszkania, w którym formalnie wciąż „mieszka” poprzedni właściciel lub jego rodzina. Dlatego standardem jest wymaganie zaświadczenia o wymeldowaniu wszystkich osób przed podpisaniem aktu końcowego.
Co z otoczeniem? (MPZP)
W przypadku domów i działek (ale coraz częściej też mieszkań, by nie stracić widoku z okna) ogromne znaczenie ma Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego. To on decyduje, co może powstać w sąsiedztwie. Weryfikacja planu pozwoli Ci uniknąć sytuacji, w której za płotem Twojego wymarzonego domu za 2 lata powstanie droga szybkiego ruchu, hala magazynowa lub głośny zakład przemysłowy.
Śledź nasz blog, by nie przegapić następnego wpisu, w którym wyjaśnimy, jak rzetelnie ocenić stan techniczny i uniknąć studni bez dna podczas remontu.