Styczeń i luty w naszej branży to zazwyczaj czas „rozruchowy”. Jednak początek 2026 roku przyniósł mi bardzo konkretne obserwacje, które pozwalają nakreślić scenariusz na nadchodzącą wiosnę. Po jesiennym wyczekiwaniu krakowski rynek wyraźnie zmienia kurs. Nie ma mowy o krachu, ale nie ma też szalonej gorączki z poprzednich lat.
Jaka jest więc obecna rzeczywistość? Z mojej perspektywy to rynek przemyślanych decyzji i bardzo selektywnych wzrostów.
Jako praktyk, który codziennie analizuje transakcje i rozmawia z klientami, przygotowałem dla Was krótki raport. Bez wróżenia z fusów – tylko twarde liczby i fakty z krakowskiego podwórka po pierwszych tygodniach 2026 roku.
1. Ceny mieszkań Kraków 2026: Stabilizacja, ale… najlepsi wciąż drożeją
Jeśli liczyliście na spektakularne przeceny na początku roku, dane mogą Was rozczarować. Ceny w Krakowie ustabilizowały się, a trend spadkowy z jesieni został zahamowany. W lutym 2026 mediana ceny ofertowej w naszym mieście wyniosła 13 920 zł/m², co oznacza wzrost o około 1,4% w skali miesiąca.
Diabeł tkwi jednak w szczegółach (i lokalizacji):
- Centrum i prestiż: Najlepsze adresy wciąż drożeją. Na Starym Mieście (Dzielnica I) ceny skoczyły o kolejne 200 zł na metrze, osiągając poziom ok. 18 200 zł/m².
- Obrzeża: Tu panuje spokój. W dzielnicach takich jak Wzgórza Krzesławickie ceny są stabilne i oscylują wokół 11 600 zł/m².
Mój wniosek? Dobre lokalizacje bronią się zawsze, peryferie dają Wam teraz spore pole do negocjacji.
2. Popyt: Klient wrócił, ale jest ostrożny
Widzę wyraźne ożywienie. Po obniżkach stóp procentowych w zeszłym roku, styczeń przyniósł wzrost zapytań o kredyty o ponad 50% rok do roku. Ludzie wrócili do planowania zakupów, a telefony w biurze dzwonią znacznie częściej.
Zmieniła się jednak psychologia kupującego. To już nie jest wyścig „kto pierwszy, ten lepszy”. Obecnie mamy do czynienia z rynkiem decyzji przemyślanych. Średni czas procesu zakupowego wydłużył się do 3-6 miesięcy. Moi klienci dokładnie analizują oferty, porównują standard i – co ważne – twardo negocjują, wykorzystując nowe przepisy o jawności cen.
3. Kto kupuje? Wielki powrót inwestorów
To chyba najciekawsza zmiana, jaką obserwuję względem końcówki 2025 roku. Inwestorzy, którzy przez chwilę trzymali rękę na hamulcu, wracają do gry. Dlaczego? Kraków ze swoim ogromnym popytem najmu (studenci, pracownicy, turyści) znów kusi perspektywą stabilnego, pasywnego dochodu. To właśnie inwestorzy „trzymają” ceny w topowych lokalizacjach.
Druga silna grupa to rodziny i pary kupujące na własne potrzeby. Są one jednak niezwykle wymagające. Nie interesują ich już „byle jakie” mieszkania. Szukają lokali funkcjonalnych, gotowych do życia, z pełną infrastrukturą. Mieszkania wymagające generalnego remontu w słabych lokalizacjach sprzedaję się teraz znacznie trudniej.
4. Kredyty: Odwilż w bankach
Sytuacja kredytowa wygląda znacznie lepiej niż rok temu, choć do euforii jeszcze daleko. Obniżki stóp procentowych w 2025 roku (łącznie o 1,75%) sprawiły, że oprocentowanie nowych kredytów spadło poniżej 5,8%.
Efekt? Zdolność kredytowa Polaków wzrosła. Co więcej, analitycy przewidują, że dalsze cięcia stóp w 2026 roku (nawet do poziomu 3-3,5%) mogą zwiększyć dostępność mieszkań o kolejne 9-14%. To paliwo, które skutecznie podtrzymuje popyt.
5. Paradoks podaży: Dużo, ale nie to, czego szukasz
Na papierze rynek pęka w szwach – Kraków wszedł w 2026 rok z zapasem ponad 10 000 mieszkań (gotowych lub w budowie). W praktyce jednak kupujący często narzekają na brak wyboru. Dlaczego?
Mamy problem strukturalny. Duża część oferty to drogie lokale inwestycyjne (małe metraże, wysoki standard), które nie pasują rodzinom szukającym „M3 do życia”. Na rynku wtórnym sytuację komplikuje zjawisko, które nazywam „chomikowaniem”. Właściciele, którzy nie mają noża na gardle, wstrzymują się ze sprzedażą, licząc na wzrosty cen. W efekcie, liczba ogłoszeń na rynku wtórnym w lutym spadła do niespełna 5700, co tworzy presję cenową na te nieliczne, „idealne” mieszkania.
Prognoza na wiosnę: Czego spodziewać się w marcu i kwietniu?
Wszystko wskazuje na to, że przed nami wyraźne, wiosenne ożywienie, ale bez spekulacyjnej gorączki. Na rynek wpłynie kilka czynników:
- Sezonowy wzrost aktywności (wiosna to tradycyjnie czas zakupów).
- Dalsza poprawa zdolności kredytowej.
- Wyczekiwanie na nowy program rządowy „Pierwsze Klucze”, który może skierować nową falę kupujących na rynek wtórny.
Spodziewam się wzrostu liczby transakcji, szczególnie w segmencie mieszkań gotowych do wejścia. Ceny w najlepszych punktach mogą delikatnie rosnąć, ale w przypadku mieszkań o gorszym standardzie lub w słabszych dzielnicach – przestrzeń do negocjacji wciąż będzie duża.
Nie wiesz, jak odnaleźć się w tych danych? Zastanawiasz się, czy Twoje mieszkanie wpisuje się w ten „trudny” segment, czy może jest „perełką”, której szukają inwestorzy? Skontaktuj się ze mną. Przeanalizujemy Twój potencjał sprzedażowy w realiach wiosny 2026.
Po więcej analiz i aktualności z rynku zapraszamy na www.lachman.pl/blog/